سرقفلی چیست؟

در رابطه با مسائل حقوقی مانند سرقفلی، سولات متعددی برای کاربران به وجود می‌آید که سامانه شش دونگ می‌تواند پاسخگوی شما در این مسیر باشد. املاک دارای اشکال مسکونی و تجاری هستند که هر کدام شرایط و قوانین منحصر به خود را در روندهای واگذاری‌ها دارند. یکی از همین فرایندها، مربوط به حق سرقفلی است. سرقفلی یک مولفه برای املاک تجاری و نه مسکونی است که افراد به واسطه آن می‌توانند با قیمت کمتری، ملک را اجاره کنند.

در حقیقت اگر بخواهیم توضیح شفافی در رابطه با سرقفلی مطرح کنیم، باید چنین گفت که سرقفلی مبلغی است که توسط مستاجر به مالک یا همان موجر پرداخته می‌شود و براساس قرارداد یا توافق‌نامه‌ای که به وجود می‌آید، فرد مستاجر قادر به بهره‌گیری از منافع آن ملک در مدت زمان طولانی خواهد بود‌.

تفاوت سرقفلی و اجاره چیست؟

با وجود توصیفاتی که در رابطه با سرقفلی مطرح شد، شاید در ذهن بسیاری از افراد نسبت به تفاوت سرقفلی و اجاره، سوالاتی به وجود آید! در حقیقت سرقفلی با پرداخت اجاره بهای ناچیز صورت می‌گیرد. همچنین لازم به ذکر است که در قرارداد سرقفلی، پس از اتمام زمان قرارداد، فرد مستاجر نسبت به دیگر خواهان ملک اولویت پیدا می‌کند.

در این صورت مالک نمی‌تواند پس از پایان زمان قرارداد، در صورت تمایل مستاجر به ادامه فعالیت در آن ملک، ملک را به مستاجر دیگری واگذار کند. این موضوع برای کسب‌وکارهای مختلف، می‌تواند اهمیت بسیار زیادی داشته باشد.

اجاره ملک، قوانین خاص خود را دارد و مانند سرقفلی نیست. در واقع فرد مستاجر در صورت بستن اجاره نامه، هیچ ضمانتی از اسکان دوباره نخواهد داشت. در نتیجه هر چقدر هم فعالیت‌ها و تجارت فرد مستاجر سبب شهرت ملک شود، مالک می‌تواند فرد دیگری را جهت بستن قرارداد جدید انتخاب کند.

به علاوه لازم به ذکر است که حق سرقفلی تنها برای املاک تجاری مانند مغازه‌ها صادق است. این در حالی است که اجاره و یا رهن، می‌توانند برای هر شکلی از ملک، فارغ از نوع کاربری آن صورت بگیرند.

با این توصیف در صورتی که فرد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر، جهت انتقال حقوق تجاری پرداخت کند، اجاره با حق سرقفلی صورت خواهد گرفت. در اجاره با حق سرقفلی، هزینه اجاره ماهانه کم‌تر خواهد شد. فرد مستاجر در قرارداد سرقفلی می‌تواند برای سال‌ها در ملک اجاره شده فعالیت داشته باشد. این در حالی است که در قراردادهای اجاره‌ای‌، افراد قادر به اجاره ملک برای زمان محدود و معینی هستند.

ویژگی‌های سرقفلی

سرقفلی هم یک روند حقوقی و شرعی است که از گذشته تا کنون وجود داشته. این فرایند ویژگی‌های مختلفی دارد که به صورت اختصاصی، به افراد در معرفی و شناخت سرقفلی کمک می‌کنند. این دسته‌از خصوصیات حتی در توجیه سرقفلی هم موثر واقع می‌شوند. از این رو در ادامه چند مورد از ویژگی‌های انحصاری سرقفلی آورده شده است.

• در رابطه با سرقفلی، لازم به ذکر است که این نحوه معامله ملک یک شیوه کاملا شرعی است که مورد تایید شورای نگهبان قرار گرفته. از این رو بسیاری از افراد جهت تثبیت کسب‌وکار خود، از این نحوه معامله ملک بهره می‌گیرند.

• توجه داشته باشید که سرقفلی تنها برای املاک تجاری قابل تعریف است و افراد نمی‌توانند از این حق برای معامله ملک مسکونی بهره بگیرند.

• حق سرقفلی جزء مال غیرمنقول است و امکان حمل و نقل و جابه‌جایی آن وجود ندارد. مال غیرمنقول به افراد امکان نقل و انتقال را نمی‌دهد. در نتیجه مواردی چون زمین، خانه، پنجره کار شده در ساختمان، آجر و مصالح به کار رفته در بنا، همگی در دسته اموال ذاتا غیرمنقول قرار می‌گیرند و به مستاجر ملک سرقفلی، امکان جابه‌جایی را نمی‌دهند.

• حق سرقفلی قابل انتقال به وسیله مستاجر است و در این روند نیازی به تنظیم سند رسمی نخواهد بود.

• حق سرقفلی قابل توقیف و ضمانت است.

• با توجه به اینکه حق سرقفلی هم یکی از قوانین مطرح در بحث معاملات است، تمامی ویژگی‌های حقوق مالی در رابطه با آن صادق خواهد بود.

• لازم به ذکر است که مبلغ حق سرقفلی به صورت توافقی مطرح می‌شود. در نتیجه هم مستاجر و هم موجر، باید قیمت معین شده را تایید کنند تا امکان معامله حاصل شود. این مبلغ به عنوان اجاره بهای ناچیز تعریف می‌شود.

• در صورت انتقال و نقل سرقفلی، نیاز به پرداخت مالیات سرقفلی مطرح خواهد بود‌.

انواع سرقفلی

سرقفلی می‌تواند به دو شکل واقعی و حاصل از کسب و پیشه صورت بگیرد که هر کدام دارای فاکتورها و مولفه‌های خاصی هستند که سبب تفاوت‌های در اجرای نوع سرقفلی می‌شوند.

در رابطه با سرقفلی واقعی، برای واگذاری ملک به مستاجر، علاوه بر تعیین زمان معین همراه با دریافت اجاره، شرایط خاصی مطرح خواهد بود. همچنین حق مالک از درصد فروش ملک سرقفلی، با توجه به قرارداد طرفین تعیین می‌شود.

در رابطه با سرقفلی حاصل از کسب و پیشه، محدودیت‌های بیشتری تعریف می‌شود. در واقع هر گونه تخلف از جانب مستاجر، می‌تواند به مالک حق درخواست تخلیه بدهد. این نوع از سرقفلی، بدون نیاز به پرداخت حق سرقفلی است.

سرقفلی مغازه

یکی از رایج‌ترین نوع سرقفلی‌ها، در رابطه با سرقفلی مغازه است که توجه اغلب کاسبان را به خود جلب می‌کند. در واقع با توجه به اینکه مغازه هم در میان املاک تجاری قرار می‌گیرد، امکان بهره‌مندی از قوانین سرقفلی برای آن تعریف می‌شود. هدف و نوع کسب‌وکار افراد و کاربری مغازه‌، تاثیری در معاملات سرقفلی ندارد.

این مغازه به عنوان ملک تجاری، می‌تواند بدون سابقه باشد و نیاز به تلاش و پیگیری مستاجر جهت شناخته شدن داشته باشد. به همین دلیل هم سرقفلی بودن ملک تجاری، برای مستاجران از مزایای بالایی برخوردار خواهد بود.

با توجه به اینکه فرایندهای مربوط به معرفی و مطرح سازی یک کسب‌وکار می‌تواند زمان‌بر باشد، در صورت دستیابی به نتیجه مطلوب، اتمام فرصت اجاره می‌تواند سبب بازگشت به مراحل اولیه شود. در نتیجه با استفاده از سرقفلی مغازه‌‌، امکان تمدید قرارداد وجود خواهد داشت.

البته در صورتی که مالک درخواست تخلیه ملک را داشته باشد، حق سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد. این حق با توجه به تلاش‌های مستاجر در جهت فعالیت در ملک وارد می‌شود. چرا که تخلیه یا عدم‌تخلیه به مستاجر بستگی دارد.

با این توصیف، در برخی فاکتورها، موجر واجد پرداخت حق سرقفلی خواهد بود. در میان این موارد، در خواست تخلیه می‌تواند دلایل مختلفی را شامل شود. دلایلی چون سکونت موجر، نیاز موجر جهت فعالیت در مغازه، بازسازی، تخریب و احداث بنا و موارد این چنینی، همگی در میان پرداخت حق سرقفلی توسط موجر، قرار می‌گیرند.

عوامل موثر در قیمت گذاری حق سرقفلی ملک

در رابطه با حق سرقفلی، همانطور که گفته شد، مبلغی است که توسط مستاجر به موجر پرداخته شده و منافع ملک تجاری را به مستاجر واگذار می‌کند. همچنین گفتیم که این مبلغ با توافق مستاجر و موجر تعیین می‌شود؛ اما مسئله مهمی که وجود دارد، در رابطه با قیمت گذاری حق سرقفلی برای یک ملک تجاری است.

با توجه به اینکه املاک تجاری هر کدام می‌توانند خصوصیات و ویژگی‌های منحصر به خود را داشته باشند، نمی‌توان برای تمامی آن‌ها از یک مولفه قیمت گذاری بهره گرفت. بلکه شرایط و خصوصیات آن ملک است که روی مبلغ حق سرقفلی تاثیر می‌گذارد و می‌تواند سبب زیاد یا کم شدن این مبلغ شود.

با توجه به قانون، مبلغ و هزینه سرقفلی می‌تواند بر حسب 3 مولفه تعیین شود. که در ادامه به توضیح هر یک از این موارد پرداخته شده است:

• موقعیت ملک

یکی از مهم‌ترین فاکتورها در رابطه با این مبلغ، موقعیت و محل قرارگیری ملک است. در واقع با توجه به اینکه املاک تجاری‌ای که در محل‌های پر رفت و آمد قرار دارند، می‌توانند سود به مراتب بالاتری برای مستاجران داشته باشند، نیاز به حق سرقفلی بیشتری در مقایسه با دیگر مغازه‌ها دارند. همچنين کیفیت یک مکان، خود به تنهایی یک مولفه حائز اهمیت در روند تعریف حق سر قفلی ملک تجاری به شمار می‌‌رود.

• مدت اجاره ملک

از دیگر فاکتورهای موثر در تعیین مبلغ حق سر قفلی، مدت زمانی است که ملک در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت. همچنین شهرتی که به واسطه فعالیت مستاجر حاصل می‌شود، یک عامل مهم جهت اعتبار بخشی به ملک است.

• مزایای ملک برای مستاجر

مورد دیگر در خصوص کیفیت و شرایط یاد شده در اجاره نامه است. این مورد مزایایی که برای مستاجر در نظر گرفته شده را مطرح می‌نماید و می‌تواند روی قیمت گذاری سر قفلی، موثر واقع شود. به هر حال، هر یک از موارد ذکر شده، در جایگاه خود می‌توانند تاثیر به سزایی روی مبلغ حق سر قفلی داشته باشند.

در نهایت، راجب سر قفلی، می‌توان گفت که این شیوه به عنوان یک راهکار مناسب و پرمزیت برای مستاجران محسوب می‌شود که به آن‌ها فرصت تجربه راه‌ اندازه کسب‌وکار با اجاره بهای اندک را فراهم می‌آورد. در این صورت افراد می‌توانند برای مدت طولانی‌تری در یک ملک تجاری فعالیتی مفید داشته باشند تا نام برند و کسب‌وکار خود را به ذهن‌ها برسانند.

با توجه به هر یک از فاکتورهای ذکر شده در رابطه با خصوصیات، ویژگی‌ها و شرایط حق سر قفلی، فرد مستاجر می‌تواند با پرداخت مبلغ معین در قالب حق سر قفلی، در ملک تجاری با اجاره بهای اندکی فعالیت خود را آغاز کند.

برای مطالعه مقاله “چرا سند شش دونگ دارد؟ ” کلیک کنید.

”شش دنگ”شش دانگ”۶دونگ”۶دنگ”۶دانگ”شیش دونگ”شیش دنگ”شیش دانگ”

اشتباه نکن ! شش دونگ درسته