ضمانت اجرایی در معاملات ملکی

بسیاری از شما تجربه انجام انواع معاملات ملکی(مانند اجاره یا خرید ملک) را دارید. مطمئنا بعد از هر توافق و اخذ قراردادی، آن چیزی که ذهن شما را به خود مشغول می‌کند، ضمانت اجرایی تعهدات است. درواقع یکی از مهم‌ترین و مفصل‌ترین بخش‌های حقوق تعهدات، بحث ضمانت‌های اجرایی است. به‌طورکلی قراردادهای ملکی وقتی برای طرفین دارای اعتبار و ارزش است که دارای تضمین تعهد کارآمد و معتبری باشد. در ادامه این مقاله با شش دونگ همراه باشید.

ضمانت اجرایی چیست؟

ضمانت اجرای تعهدات، درواقع شامل آثار و تبعات مربوط به عدم اجرای تمامی تعهدات برای فرد متخلف از قرارداد است. به این معنی که اگر شخصی از اجرای تعهدات خود که در قرارداد ملکی درج شده است سرپیچی کند، چه پیامدهایی در انتظار اوست و چگونه باید آن را جبران کند. بنابراین جبران خسارت، به‌عنوان اصلی‌ترین و مهمترین ضمانت اجرای تعهدات ملکی شناخته می‌شود.

انواع ضمانت اجرایی در قراردادهای ملکی

در قانون ایران برای انواع معاملات ملکی این ضمانت‌های اجرایی درنظر گرفته شده است:

حق حبس

حبس درواقع به معنی بازداشتن و نگه‌داشتن است. به این معنی که حق نگه‌داشتن تعهد و مال برای طرفی که تعهدات برای او انجام نشده است، وجود دارد. در این شیوه فرد می‌تواند به لحاظ قانونی، از تحویل مبلغ قرارداد یا ملک موردنظر تا زمانی که طرف مقابل تمامی تعهدات خود را انجام دهد، خودداری کند. البته زمانی که طرفین حق حبس را در متن قرارداد از خود ساقط کند، امکان استفاده از آن وجود ندارد.

فسخ قرارداد

فسخ به این معنی است که یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث، می‌تواند به‌صورت یک‌طرفه قرارداد را منحل کند. باید بدانید که فسخ قرارداد کمتر جنبه ضمانت اجرایی دارد، زیرا قرارداد منحل شده و ضمانت اجرای آن نیز منتفی می‌شود.

اجبار به ایفای تعهد

در این روش، فرد می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح درخواست برای الزام به ایفای تعهد طرف مقابل خود، فرد متخلف را برای انجام تعهدات خود در قرارداد ملکی ملزم کند.

مطالبه خسارت

در این روش تضمین تعهد، فردی که دچار ضرر شده است، می‌تواند برای جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهدات، طرف مقابل خود را ملزم به جبران خسارت کند.

خسارت تاخیر تادیه

این خسارت به معنی خسارت دیرکرد در پرداخت وجه نقد است. درصورتی که تعهد طرف مقابل، پرداخت وجه نقد باشد و تا زمان معین آن را پرداخت نکند، فرد متضرر می‌تواند خسارت تاخیر را مطابق شاخص تورم(که توسط بانک مرکزی اعلام می‌شود) از متخلف دریافت کند.

مطالبه وجه التزام

به‌طور معمول در اکثر قرارداهای ملکی پیش‌بینی می‌شود که درصورت تخلف هر یک از طرفین قرارداد، مبلغی به‌عنوان جریمه به فرد متضرر پرداخت شود. این نوعی ضمانت اجرایی است که به تضمین قرارداد کمک می‌کند. درصورت قید کردن وجه التزام در قرارداد ملکی، می‌توان به‌صورت قانونی آن را پیگیری و دریافت کرد.

گرفتن ضامن

در این روش، برای تضمین تعهدات مالی قراردادهای ملکی، هر یک از طرفین باید یک ضامن معرفی کنند. به این شکل که درصورت تخلف هر یک از طرفین قرارداد، فرد ضامن مسئول اجرای تعهدات از جانب فردی است که ضمانت او را انجام داده است. در گرفتن ضامن باید به دو نکته مهم توجه داشته باشد:

• در قانون مدنی آورده شده است که اگر شخصی ضمانت فرد دیگری را برعهده بگیرد، درصورت تخلف، تعهد از فرد اصلی که در ابتدا متعهد به قرارداد بوده، به ضامن منتقل می‌شود. در این شرایط متعهد اصلی، تعهدی ندارد. بنابراین توصیه می‌شود در قرارداد ذکر کنید که در صورت تخلف، ضامن و متعهد اصلی به‌صورت همزمان مسئول هستند.(مسئولیت تضامنی)
• ضامن فقط می‌تواند تعهدات مالی شخص را برعهده بگیرد و صلاحیت ضمانت تعهدات دیگر متعهد اصلی را ندارد.

اخذ وثیقه

در این روش ضمانت اجرایی، فرد متعهد، طبق قرارداد، مالی را به طرف مقابل خود می‌سپارد تا درصورت عدم ایفای تعهدات، از محل فروش وثیقه، خسارات عدم تعهد جبران شود.

نکات مربوط به معاملات ملکی

توصیه می‌شود همزمان با انتخاب نوع ضمانت اجرایی برای قید در قراردادهای ملکی، به این نکات مهم در انواع معاملات ملکی خود توجه داشته باشید. این‌کار به شما کمک می‌کند تا قرارداد مطمئن‌تری را امضا کنید.

• کاغذهای مهردار و آرم‌دار بنگاه‌ها نشان‌دهنده اعتبار آن‌ها نیست. بنابراین مطمئن شوید که بنگاه موردنظر، مجوز اتحادیه را دارد.
• سابقه بنگاه موردنظر را در یک منطقه خاص، بررسی کنید.
• فقط با مالک، خریدار اصلی و یا وکلای قانونی آن‌ها(با ارزیابی وکالت‌نامه محضری معتبر) معامله کنید.
• قراردادهایی که مدارک ملکی آن ناقص است و یا وعده تکمیل آن را می‌دهند، امضا نکنید. چون در این شرایط امکان فروش یک ملک به چند نفر توسط افراد کلاهبردار وجود دارد.
• توصیه می‌شود دو فرد معتبر را به‌عنوان شاهد قرارداد معرفی کنید.
• درباره ملک موردنظر به‌خوبی تحقیق کرده و فقط به صحبت‌های بنگاه‌دار اکتفا نکنید.

برای اطلاع از نحوه محاسبه قدر السهم آپارتمان کلیک کنید.

”شش دنگ”شش دانگ”۶دونگ”۶دنگ”۶دانگ”شیش دونگ”شیش دنگ”شیش دانگ”

اشتباه نکن ! شش دونگ درسته